Yeni Dönemde Kira Artışları Nasıl Olacak?
Konut kiraları ve yıllık zam oranları, son iki yıldır vatandaşın en büyük sorunlarından biri haline geldi. Daha önce TÜFE 12 aylık ortalamasına göre belirlenen konut kira zamları, yüksek enflasyon döneminde sabitlenmiş ve kiracıları korumak amacıyla yüzde 25 zam sınırı uygulanmıştı. Bu uygulama, temmuz ayı itibarıyla sona eriyor.
Yarından itibaren, konut kira zamlarında Temmuz 2024 itibarıyla yeniden 12 aylık TÜFE ortalaması tavan sınır olacak. Haziran 2022’de Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici madde ile konut kiralarında yüzde 25 üst sınır ifade eden uygulama, 2 Temmuz itibarıyla kaldırılacak.
Kira Artış Oranları
Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek, mayıs ayında bir TV programında yaptığı açıklamada, bu uygulamanın belli bir süre için yapıldığını ve devam etmesi yönünde bir çalışma olmadığını belirtmişti. Milliyet'in haberine göre, Haziran ayı enflasyonuyla ortaya çıkacak 12 aylık ortalama, konut kiraları için yeniden zam oranının üst sınırı olacak. Haziran enflasyonu 3 Temmuz’da açıklanacak. Normal koşullarda kira artışlarında baz alınan 12 aylık ortalama veri ile zam yapmaya devam eden iş yerleri için haziranda kira artış oranı yüzde 62.51 seviyesinde gerçekleşmişti.
Endeksa, temmuz ayı itibarıyla sona erecek kira zam sınırlamasının etkilerinin değerlendirildiği piyasa araştırmasına göre, son iki yılda Türkiye genelindeki kiralık evlerin değeri nominal olarak yüzde 265 arttı. Enflasyondan arındırılmış artış ise yüzde 50 civarında. Endeksa Genel Müdürü Görkem Öğüt, düzenlemenin kaldırılmasının sektörü pozitif yönde etkileyeceğini ve piyasanın denge bulacağını belirtiyor. İstanbul’da ortalama kira seviyesi 20 bin lira oldu, Ankara’da 17 bin lirayı aştı, İzmir’de ise 19 bin lirayı geçti.
Kira Artışında Karşılaşılan Sorunlar
Geçen iki yılda konut kiralarındaki yüzde 25 zam sınırı, pek çok tartışma ve anlaşmazlığı da beraberinde getirdi. Emlakçılara göre, düzenleme yüzde 80-85 oranında uygulanamadı. Kiralarda 2023 boyunca zam seviyesi yüzde 300’ü bile aştı ve en az iki katına çıkan artışlar yaşandı. İstanbul genelinde kira ortalaması 19 bin lirayı geçti.
Artan kiralar karşısında ev sahipleri yüzde 25 zammı 'haksız' bir sınır olarak gördü. Tek ev kirasıyla geçimini sağladığını belirten ev sahipleri, enflasyonist ortamda zor günler geçirdiklerini ifade etti. Bu anlaşmazlıklarla ev sahibi ile kiracı arasındaki davalar katlanarak arttı. Mahkemelerdeki bu anlaşmazlığın yükünü gidermek için 1 Eylül itibarıyla arabulucu zorunlu hale getirildi.
Gelecekte Kira Artışları Nasıl Olacak?
Kira ve gayrimenkul satış fiyatlarında denge sağlamak amacıyla çeşitli çalışmalar gündemde. İkiden fazla evi olanlara daha yüksek vergi uygulanması ve kira geliri üzerinden stopaj tipi vergiler alınması gibi iddialar sık sık kamuoyuna yansıyor. Mayıs itibarıyla 12 aylık TÜFE ortalaması yüzde 62 seviyesini aşmış durumda. Bu hesapla yapılacak bir kira zammı, örneğin 20 bin lira kirası olan bir kişi için 12 bin lira zam anlamına geliyor. Haziran enflasyonuyla birlikte ortaya çıkacak tabloda kiracıları en az yarı yarıya bir kira artışı bekliyor.
Kira Artışı Düzenlemesi Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
1. Konut kirasında yüzde 25 zam sınırı uygulaması hangi dönemi kapsıyor?
8 Haziran 2022 ile başlayan kira tavan sınırı uygulaması 2 Temmuz itibarıyla sona eriyor.
2. Temmuzda kira zammı nasıl hesaplanacak?
Yeniden 15 Haziran 2022 günü öncesine geri döneceğiz; kira sözleşmelerinde yenileme dönemi gelenler bir önceki ayın TÜFE 12 aylık ortalaması kapsamında yükümlü oldukları zammı yapacak.
3. TÜFE ortalaması üzerinde bir artış talep edilebilir mi?
Bizim hukukumuzda kira sözleşmelerinde TÜFE 12 aylık ortalamasının üzerinde yazılan artış şartları geçersizdir. Bu noktada temel artış oranı kiracı için TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.
4. Temmuz ayı öncesinde kirasına zam yapan tüketicilerin durumu ne olacak?
Örneğin, nisandan nisana yenilenen sözleşme ve yapılan zam için halihazırda yüzde 25 sınırı uygulandı. Ev sahibi yeni bir zam dönemi için nisan 2025’i bekleyecek.
5. 2 Temmuz öncesinde artış yapan kiracılardan 2 Temmuz sonrasında aradaki fark kadar ya da farklı bir zam talep edilmesi mümkün mü?
2 Temmuz öncesinde hangi tarihte olursa olsun kira artışını yüzde 25 olarak yapan konut kiracısı, 2 Temmuz sonrasında ayrıca ek bir zam veya fark zam artışı yapmayacaktır. Bu kiracılar için bir sonraki yıl beklenecek ve kendileri için yenileme dönemi geldiğinde artık TÜFE 12 aylık ortalaması kapsamında artışlarını yapacaklardır.
6. Sözleşmelerde sabit bir kira oranı belirlenebilir mi?
Hukukumuzda konut kira zammı için 12 aylık TÜFE ortalaması üst sınırdır. Bunu aşmayan bir oran belirlenmesi mümkündür, ancak bunu aşacak bir talep geçersizdir.
7. Dava süreci devam edenlerin zam uygulaması nasıl olacak?
Ev sahipleri ile kiracılar arasındaki uyuşmazlık davaları ve arabulucu süreçleri devam ediyor. Bu durumdaki kiracılar da zam yapma dönemi geldiğinde mevcut oranı uygulayacak.
8. Ev sahibi hangi koşulda kirayı artırmayı talep edebilir?
Ev sahipleri kira sözleşmesi 5. yılını tamamlayana kadar bu oran üzerinde bir artış talep edemez. 5. yıl tamamlandıktan sonra ise kira tespit davası açma hakkı vardır.
9. Kira anlaşmazlıklarını nasıl bir süreç bekliyor?
Kira anlaşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu 1 Eylül 2023’te başladı. İlamsız icra yoluyla tahliye hariç olmak üzere kira anlaşmazlıklarından kaynaklı tüm ihtilaflar için önce arabulucuya başvurulacak; anlaşma sağlanmazsa dava açılabilecek.
10. İş yeri kiralarında uygulama nasıl olacak?
İş yerleri için kirada bir sınır uygulaması yapılmadı. Eskiden olduğu gibi TÜFE ortalamasında kira zammı devam ediyor.
